对于商业地产而言,什么最重要?

楼盘测评 来源:邵阳百房网 2020-05-13 16:26:34 作者:大海 350阅读

城市发展中商业已成为不可分割的一部分,商业地产更是受到许多投资者的青睐。投资商业回报高但也有一定风险,如何去判断是否值得呢?近年来,商业综合体已成为不少城市的主力军,今天就一起来总结一下玩转商业地产必看的六大因素。

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 (示意图)


一、看地址

 

商场上有句名言“一步差三成”,还有句话叫做“隔街死”,选址是非常重要的。地理位置决定了周边的配套影响了流,一定要配合城市区域的定位和规划反复研究多方面评估。

 

商业综合体的选址大都分四类:新开发区的中心商贸区、城市副中心、CBD和交通枢纽。一般能在成熟的商业区域为首选。


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(区位示意图)

邮政宝京汇位于邵阳市中心大祥区红旗路青龙桥头,从古至今都是城市的经济政治文化中心。其周边的配套也是一绝,名校环绕、医疗集中、商业娱乐多样、休闲政务聚集,强大的配套奠定了城芯商业不可比拟的地位。

 

二、看客户

 

这里所指的客户分两方面,客户的数量和定位。

 

首先开门做生意,客户这块当然是多多益善,有人的地方才会有交易。红旗路2010年统计社区居住人口就达36244人,青龙桥商业街区的历史至今达800年,连接至东风路的一整条商业步行街人车流10万次+/日。


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(示意图)

其次客户的定位是指是商业综合体所能吸引到的人群,有人有可能是客户,进来消费才是最终的客户,客户的定位找准了,商业才会更好的发展。

 

邮政宝京汇关键词是什么?是最配合市中心的商业定位——年轻、时尚、潮流、繁华、新颖、娱乐、休闲、高端、激情社交、底蕴丰富、购物中心。

 

三、看规模

 

购物中心规模,不是越大越好,也不是越小越好。商业地产有两个最核心的指标,一是业主的平方米租金收入,二是经营者的平方米销售收入。

 

地方有多大,有多少人去购物?就我们自己的经验来看,在中国做购物中心,无论多大的城市,一个购物中心面积最好是10 万平方米左右。最大面积也不要超过20 万平方米,超过20 万的,增加的都是无效益或低效益面积。

 

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(项目效果图)

邮政宝京汇总建面约8.5万方,在邵阳这个四五线城市来看是差不多的。配合市中心的步行街及高人流,形成优质的商业氛围和商业裙带。

 

四、看收益

 

商业地产投资者最关心的也是如何收益,怎么个玩法。商业综合体的优势在于整合资源,其租售收益有自己的测算与安排。


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(图片来源网络)

在邵阳地区的商业投资一般是12—15年收益60%—70%,邮政宝京汇自持三成外售七成,前三年包租,十年收益92%。

 

五、看招商

 

一般商业综合体的招商节奏要快于建设速度,主要解决的两个文体为确定主力店和选择次主力店。招商的好坏与品牌决定了项目的运营、落地以及客户的导向。

 

主力店是有学问的,不是多多益善,要根据自身实际与地点相结合。次力店的选择要和主力店相配合,招商在前建筑在后,才能更好的设计与合作。

 

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(以上品牌均为已签意向和租赁合同)

邮政宝京汇由政府重点部门开发,招商的品牌也是多方面评估因地制宜,大牌品质,各层分工明确,最合适的引流。

 

六、看规划

 

规划设计中最重要的是交通体系。第一是平面交通体系,人车要分流,人流出入的大门口不要紧挨着车出入口。第二考虑垂直交通体系要合理,方便人流上下。第三卸货区要合理安排。多数做法是放在地下室,保证地面整洁,消费者看不到货车,尤其是建材、超市等,这样比较方便顾客。

 

邮政宝京汇地处市中心,交通体系本就比较便利发达,其地下地下四层停车场与商场人车分流,设计合理,不论客户进出还是货物进出都十分方便。


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(项目实景图)

 

物业管理是购物中心能否保值升值的关键。购物中心的物业管理不同于住宅的物业管理。商业物业管理很重要一点内容,就是需要补充招商。任何一个店的招商工作结束后,并不意味着招商就结束了。所有的商店在开业一年内,租户置换率达到20%-40%,只有等到开业三年稳定后,租户置换率才可能降至2%-3%。

 

邮政宝京汇由佳慧华盛堂作品牌加持,壹购商业管理公司坚持“七大统一管理模式”,全面保障项目商业长期稳定运营,实现多方共赢。

 

邮政宝京汇

市中心的高端商业

更专业更繁华更具价值

20—120㎡准现铺热销中

TELL:0739—5085555

地址:邵阳市红旗路青龙桥头


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